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Com dificuldades para fechar as contas mesmo com a previsão de um rombo bilionário em 2017, o governo federal enviou para o Congresso Nacional, em setembro, uma previsão de orçamento para o ano que vem com sensíveis reduções de investimento em diversas áreas. Isso não impediu, porém, que a peça a ser analisada por deputados e senadores incluísse a possibilidade de vários concursos para a área jurídica.

Até o dia 22 de dezembro, o Congresso vai discutir, votar e aprovar o Projeto de Lei Orçamentária (PLOA) para 2018. Enquanto isso, nada do que está escrito na peça enviada pelo Poder Executivo está valendo ainda.

Mas, para não ser pego de surpresa, é bom já ficar de olho, para saber as vagas em áreas afins à atividade jurídica que podem estar em disputa no ano que vem.

Orçamento feito em meio a limitações

O Projeto de Lei Orçamentária de 2018 é o primeiro sob a vigência da Emenda Constitucional 95/2016, que instituiu a regra do teto de gastos do serviço público. Pela norma aprovada em dezembro do ano passado, as despesas do governo não podem crescer mais, de um ano para o outro, do que o equivalente ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) dos últimos 12 meses.

É exatamente por causa disso que o governo apontou que os concursos para o preenchimento de vagas previstas no Orçamento em debate no Congresso só serão realizados para o preenchimento de vagas abertas por aposentadorias ou abandono de cargos públicos.

Foi o que disse o ministro do Planejamento, Dyogo Oliveira, em entrevista no dia 30 de outubro. Ele confirmou que, apesar de a realização de concursos estar suspensa no país desde 2016, em razão da crise pela qual passam as contas da União, os certames voltarão a ser realizados no próximo ano.

Na ocasião, o ministro disse que ainda não havia definição sobre quais seriam esses concursos, que, segundo ele, “serão poucos”.

Previsão de milhares de vagas e contratações

Apesar do que disse o ministro, a proposta de Orçamento enviada ao Congresso prevê a criação de 6.564 vagas nas mais diversas esferas da União, e o provimento em 4.404 cargos já existentes nos três Poderes da República.

Perspectivas no Poder Legislativo

De acordo com o PLOA 2018, são 169 admissões previstas na Câmara dos Deputados, no Senado Federal e no Tribunal de Contas da União (TCU), órgão auxiliar do Legislativo na fiscalização das contas públicas.

Tais contratações estão disponíveis no anexo V do PLOA 2018 e se dividem da seguinte forma: 89 para a Câmara, 70 para o Senado e 10 para o TCU.

Perspectivas no Poder Judiciário

Na área que desperta a maior atenção entre alunos de Direito, a quantidade de vagas é bastante expressiva. O maior número está previsto para a Justiça Federal, com a perspectiva de admitir até 3.427 pessoas. Serão 316 contratações para cargos já existentes e 3.111 vagas a serem criadas. Já a Justiça do Trabalho deve ter 987 admissões, sendo 480 contratações de servidores e 507 novas vagas, enquanto a Justiça Militar da União tem a perspectiva de admitir até 780 pessoas (40 para cargos já existentes e 740 para novas vagas).

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem previsão de abrir 720 vagas em 2018, sendo 50 para contratações em cargos já existentes e 670 em vagas a serem criadas, enquanto o Supremo Tribunal Federal (STF), corte máxima do Judiciário brasileiro, pode contratar até 53 servidores no período.

As demais vagas previstas na proposta orçamentária do governo são para a Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, com 58 cargos, divididos igualmente entre contratações de servidores e criação de novas vagas, e para o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), com 8 contratações.

Perspectivas no Ministério Público da União

Nos órgãos de acusação de nível federal, o anexo V da proposta orçamentária aponta a previsão de 7 contratações no Ministério Público Federal (MPF), 6 no Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) e 12 no Ministério Público do Trabalho (MPT).

Perspectivas na Defensoria Pública da União

Na Defensoria Pública da União (DPU), o PLOA 2018 prevê dotação orçamentária para a criação de 1.507 vagas, além da contratação de 14 servidores para cargos já existentes.

Perspectivas no Poder Executivo

As demais vagas e contratações previstas no Orçamento de 2018 são no Executivo, sejam para a substituição de terceirizados em diversos órgãos da administração, sejam para atuar nas áreas militares (Exército, Marinha e Aeronáutica). No total, constam no documento enviado pelo governo um total de 3.320 oportunidades.

Contingenciamentos podem colocar concursos em risco

Mesmo previstos no Orçamento, as criações de vagas e o provimento em cargos que já existem podem acabar não ocorrendo se o governo decidir, por exemplo, fazer um contingenciamento de recursos para atingir a meta fiscal.

É o que tem acontecido nos últimos anos, quando verbas aprovadas no Orçamento acabam sendo congeladas para que o governo consiga fechar suas contas dentro do previsto no final do ano anterior.

Só em 2017, foram anunciados dois contingenciamentos. Em março, o governo congelou gastos da ordem de R$ 42,1 bilhões, o que depois foi afrouxado em R$ 3,1 bilhões. Em julho, houve mais um corte: R$ 5,9 bilhões. Tudo para que, no fim do ano, o governo feche suas contas com um rombo de R$ 159 bilhões.

Portanto, congelar recursos previstos no orçamento, frustrando previsões que já haviam passado pelo Congresso, não é algo incomum. Porém, esperar que os concursos sejam autorizados definitivamente e que os editais sejam publicados para só depois começar a estudar certamente não é uma boa ideia, pois pode significar muito tempo a menos para se dedicar aos temas que serão cobrados na prova.

E o melhor é que o estudante que se dedica a entrar para algumas das carreiras mais bem pagas no ramo do Direito — que estão no serviço público — não precisa ficar parado, sem garantir renda e experiência no mercado enquanto aguarda e estuda para concursos para a área jurídica.

Uma boa oportunidade pode ser o candidato tornar-se advogado correspondente até que seja aprovado nas provas e admitido. Isso pode garantir networking, bastante bagagem jurídica e uma renda extra importante.

Conheça outras vantagens de ser advogado correspondente!

O governo do presidente Michel Temer (PMDB) envolveu-se em uma polêmica durante o mês de outubro, quando o Ministério do Trabalho editou a Portaria 1.129/2017 que altera as regras para a definição de trabalho escravo no país.

A medida foi apontada por oposicionistas e parcela importante da imprensa brasileira como um aceno a deputados federais da bancada ruralista na Câmara, em troca de votos para que o peemedebista escapasse da segunda denúncia apresentada pela Procuradoria Geral da República (PGR).

Mas a principal polêmica no que diz respeito ao assunto se deu, na verdade, por conta do conteúdo da portaria, criticada por organismos de combate ao trabalho escravo no Brasil e no mundo.

Continue a leitura e entenda o que o governo tentou mudar com as novas regras para o setor e toda a repercussão em cima do tema.

A portaria do trabalho escravo

O texto apresentado pelo governo federal, por meio do Ministério do Trabalho, traça mudanças em diversos pontos. Veja alguns deles:

Definição do trabalho análogo à escravidão

O Código Penal brasileiro determina, em seu artigo 149, que está em condição análoga a de escravo quem é submetido a trabalhos forçados ou a jornada exaustiva, condições degradantes de trabalho, restrição de locomoção ou servidão por dívida.

Na nova portaria, porém, essa condição requer a submissão do trabalhador a trabalho exigido sob ameaça de punição, com uso de coação, realizado de maneira involuntária; o cerceamento do uso de qualquer meio de transporte por parte do trabalhador, com o fim de retê-lo no local de trabalho em razão de dívida contraída com o empregador ou preposto, caracterizando isolamento geográfico; a manutenção de segurança armada com o fim de reter o trabalhador no local de trabalho em razão de dívida contraída com o empregador ou preposto; e a retenção de documentação pessoal do trabalhador, com o fim de reter o trabalhador no local de trabalho.

Na prática, portanto, tal condição só seria considerada caso haja algum tipo de cerceamento da liberdade do trabalhador.

As definições de trabalho forçado, jornada exaustiva e condição degradante também foram modificadas de modo a exigir de alguma forma o cerceamento da liberdade para sua configuração.

Assim, trabalho forçado, para a portaria do Ministério do Trabalho, passou a ser “aquele exercido sem o consentimento por parte do trabalhador e que lhe retire a possibilidade de expressar sua vontade”.

A jornada exaustiva, pela nova regra definida pelo governo federal, passou a ser “a submissão do trabalhador, contra a sua vontade e com privação do direito de ir e vir, a trabalho fora dos ditames legais a sua categoria”.

No que diz respeito à condição degradante, a portaria aponta que ela é caracterizada “por atos comissivos de violação dos direitos fundamentais da pessoa do trabalhador, consubstanciados no cerceamento da liberdade de ir e vir, seja por meios morais ou físicos, e que impliquem na privação de sua dignidade”.

Novos limites à fiscalização

Atualmente, o conjunto de violações, mesmo que não se apresente por completo, é considerado no momento da fiscalização por parte da área técnica do Ministério do Trabalho.

A portaria publicada pelo governo aponta que, para a definição do trabalho escravo, é necessário que estejam previstas todas as variáveis que determinam essa condição no exato momento da fiscalização. Se a jornada não for exaustiva ou o trabalho não for degradante, por exemplo, não há que se falar em trabalho análogo à escravidão.

A portaria também amplia a burocracia relacionada ao tema, ao exigir documentos que demonstrem a ocorrência dos fatos, incluindo fotos, descrições detalhadas etc. Também é necessário que se lavre um boletim de ocorrência pela autoridade policial que deverá participar da fiscalização. Hoje não é necessária a presença da polícia para isso.

Entraves à inclusão na lista suja

Criada para divulgar o nome de empregadores que foram pegos em fiscalizações praticando trabalho escravo, a chamada “lista suja” foi pensada para impedir que tais empresas obtivessem acesso a recursos públicos. Porém, a publicação passou a ser encarada como uma forma de constrangimento aos empregadores.

Por dois anos, a “lista suja do trabalho escravo” teve a divulgação proibida pela Justiça, que só liberou sua veiculação neste ano.

A nova portaria dificulta a inclusão do nome de empregadores na lista, ao determinar que as atualizações só serão feitas duas vezes por ano no site do Ministério do Trabalho. Além disso, passou a ser do ministro a decisão final sobre a publicação de um nome no documento e não mais da área técnica da pasta.

Críticas

A publicação da Portaria 1.129 recebeu fortes críticas do Ministério Público e de entidades nacionais e internacionais que combatem o trabalho escravo.

A procuradora geral da República, Raquel Dodge, por exemplo, considerou que a medida é “um claro retrocesso”. Em um evento no dia 30 de outubro na sede da Escola Superior do Ministério Público da União, ela afirmou que o documento “implica na mudança de um conceito que está sedimentado em lei e na política pública que vem sendo praticada no país nos últimos 30 anos.”

O Ministério Público não foi o único órgão a questionar a regra definida pelo governo federal. Após a publicação da portaria, a Organização Internacional do Trabalho (OIT), por meio de nota e de pronunciamento de seu representante em Brasília, Antônio Rosa, demonstrou “preocupação”.

O porta-voz da entidade, que é coordenador do Programa de Combate ao Trabalho Escravo da OIT no país, chegou a destacar que o país deixava de ser referência no combate à escravidão.

O Ministério do Trabalho, por sua vez, nega que a portaria afete o combate ao trabalho escravo, apontando que esta é uma política permanente do governo federal.

Portaria suspensa

Diante de toda a polêmica em torno da portaria sobre trabalho escravo, partidos políticos como a Rede Sustentabilidade, PDT e a Confederação Nacional das Profissões Liberais foram ao Supremo Tribunal Federal (STF) contra a medida.

Atendendo ao pedido, no dia 24 de outubro de 2017, a ministra da Corte máxima do Judiciário brasileiro Rosa Weber decidiu liminarmente suspender a portaria. Com isso, até que o plenário do Supremo, composto por 11 ministros, analise o caso, continuam valendo as regras antigas.

Em sua decisão, entre diversos argumentos, Rosa Weber destacou que o Ministério do Trabalho “introduz, sem qualquer base legal de legitimação, o isolamento geográfico como elemento necessário à configuração de hipótese de cerceamento do uso de meios de transporte pelo trabalhador, e a presença de segurança armada, como requisito da caracterização da retenção coercitiva do trabalhador no local de trabalho em razão de dívida contraída”.

Pelo visto, as novas definições para a fiscalização do trabalho escravo ainda vão render bastante discussão.

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No dia 13 de setembro de 2017, o humorista Paulo Gustavo anunciou que ele e o marido, o dermatologista Thales Bretas, serão pais de um casal de gêmeos. O anúncio feito pelas redes sociais do casal reacendeu o debate em torno da lei de barriga de aluguel no Brasil.

Como o país tem regras muito específicas para o uso da gravidez por substituição, os bebês do ator que ficou conhecido por levar milhões de pessoas ao cinema ao interpretar Dona Hermínia nos filmes “Minha mãe é uma peça” e “Minha mãe é uma peça 2” foram gerados e passarão toda a gestação nos Estados Unidos.

Continue a leitura e entenda quais são os aspectos legais que devem ser observados no uso do procedimento no Brasil.

A lei sobre barriga de aluguel no Brasil

Na verdade não há uma lei sobre o tema em vigor no Brasil. O que há são resoluções do Conselho Federal de Medicina (CFM) e o Provimento nº 52/2016 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Os dois instrumentos infralegais tratam da chamada gravidez por substituição, que pode ser popularmente chamada de barriga solidária.

O próprio termo barriga de aluguel, no Brasil, não deve ser usado, justamente porque o ponto central da Resolução 2121/2015 do CFM, diz que “a doação temporária do útero não poderá ter caráter lucrativo ou comercial”. Como se sabe, o contrato de aluguel pressupõe o pagamento em contrapartida ao usufruto de bem móvel ou imóvel.

Ao tratar da doação temporária do útero, a resolução do Conselho Federal de Medicina destacou “que clínicas, centros ou serviços de reprodução assistida podem usar técnicas de RA (reprodução assistida), desde que exista um problema médico que impeça ou contraindique a gestação na doadora genética ou em caso de união homoafetiva”.

Um dos pontos que devem ser observados é que “as doadoras temporárias do útero devem pertencer à família de um dos parceiros em parentesco consanguíneo até o quarto grau”.

Isso significa dizer que só podem ceder a barriga solidária as mães (primeiro grau), irmãs ou avós (segundo grau), tias (terceiro grau) e primas (quarto grau). Nos demais casos, é preciso da autorização expressa do Conselho Regional de Medicina.

Essa obrigatoriedade de que a doadora temporária do útero seja parente de até quarto grau dialoga com a Lei 9.434/1997, que dispõe sobre a remoção de órgãos, tecidos e partes do corpo humano para fins de transplante e tratamento.

A referida legislação diz em seu artigo 9º que “é permitida à pessoa juridicamente capaz dispor gratuitamente de tecidos, órgãos e partes do próprio corpo vivo, para fins terapêuticos ou para transplantes em cônjuges ou parentes consanguíneos até o quarto grau”.

No caso do procedimento de reprodução assistida que consiste no uso da barriga solidária, os futuros pais fornecem o material genético necessário (espermatozoides e óvulos), que serão fertilizados in vitro e, posteriormente, implantados no útero da mulher que cederá temporariamente o útero para a gestação.

No caso de casais homoafetivos, pela inexistência de um dos dois materiais necessários exigidos, o procedimento é necessariamente diferente. Se o casal for composto por duas mulheres, será necessário recorrer a um banco de sêmen para a fertilização in vitro. No caso de casais do sexo masculino, haverá a necessidade de se recorrer a um banco de óvulos. Nesta situação, a doadora deverá, obrigatoriamente, ser anônima, não podendo ser parente e, ao mesmo tempo, sendo voluntária.

Os documentos exigidos para o procedimento

Um advogado que for procurado por um casal interessado em utilizar a barriga solidária deve estar atento aos documentos que serão exigidos e que estão constantes na Resolução 2.121/2015 do CFM.

Entre eles estão termos de consentimento que tratará de aspectos biopsicossociais, riscos envolvidos durante o ciclo gestacional e puerperal e questões legais afeitas à filiação.

Também deve ser produzido um relatório médico com o perfil psicológico, atestando a adequação clínica e emocional de todos os envolvidos.

Serão dadas as garantias de tratamento e acompanhamento médico à mãe que doará temporariamente o útero, até o puerpério e do registro civil da criança pelos pais genéticos. Também é exigida a aprovação do cônjuge ou companheiro, caso a doadora do útero seja casada ou viva em união estável.

A segurança jurídica do procedimento

Todas essas exigências buscam dar segurança jurídica a um procedimento que não está claramente previsto na lei.

Para ampliar tal segurança, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), tratou do assunto no Provimento 52/2016, editado em 14 de março de 2016, sob a gestão da então corregedoria, ministra Nancy Andrighi.

O ato administrativo dispõe sobre o registro de nascimento e emissão da respectiva certidão dos filhos nascidos por reprodução assistida no Brasil.

No parágrafo 1º do artigo 1º, o provimento trata dos documentos exigidos no caso de doação voluntária de gametas ou de gestação por substituição e, no parágrafo 2º, aponta que não constará no registro o nome da parturiente, informado apenas na declaração de nascido vivo.

É bom dizer que os termos assinados e regras infralegais relativas ao tema deixam claro que a mulher que cederá o útero para a implantação do material genético não vai ter quaisquer direitos sobre o embrião, o nascituro e ou o bebê. Assim, não há que se falar em qualquer direito de filiação ou mesmo direitos sobre guarda, visita, pensão alimentícia ou direitos sucessórios (relacionado a heranças), por exemplo.

De outro lado, o casal que cedeu o material genético para a fertilização têm todos os direitos e deveres advindos do Direito de Família e de Sucessões.

A barriga de aluguel em outros países

Diferentemente do que ocorre no Brasil, o procedimento de alugar o útero para a gestação de um bebê é permitido em países como Estados Unidos, Índia, Tailândia, Ucrânia, México etc. No caso norte-americano, personalidades já utilizaram o método. Entre elas estão a socialite Kim Kardashian e o rapper Kanye West, que optaram pela barriga de aluguel para a gestação de seu terceiro filho.

De acordo com o site TMZ, especializado na cobertura da vida de famosos, eles teriam pago o equivalente a R$ 350 mil à responsável por ceder o útero até o nascimento.

Nada impede que um brasileiro vá até um desses países para realizar procedimento semelhante, como fizeram Paulo Gustavo e Thales Bretas, para driblar as restrições de dispositivos que suprem a inexistência de uma lei sobre barriga de aluguel no Brasil.

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Comprar um imóvel ou oferecê-lo para locação são algumas das situações que, à primeira vista, podem parecer simples. Todavia, os transtornos que elas podem causar se o responsável não estiver amparado por um advogado especialista em direito imobiliário são muitos e, o pior, são graves.

Nos últimos anos, a procura por profissionais dessa área cresceu significativamente, em grande parte devido à popularização de medidas de incentivo à compra da casa própria para os mais diferentes segmentos da sociedade.

Ocorre que o consumidor, em geral, costuma procurar o especialista em direito imobiliário quando no curso do processo de compra do imóvel surge algum problema, como o atraso na entrega do bem, propaganda enganosa, cobrança indevida de corretagem e inúmeras outras irregularidades no contrato ou em sua execução. O certo seria contar com a assessoria desse profissional desde o princípio, para evitar problemas.

Mas o direito imobiliário vai muito além dos contratos de compra e venda e dos contratos de locação. Além dessa área tradicional, as áreas que exigem conhecimento de atividades estruturadas, como fundos de investimento imobiliário, empreendimentos multiuso e shopping centers também têm ganhado notoriedade.

É por isso que contar com um advogado para assessorar o cliente ao longo do processo é muito mais interessante do que apenas para resolver um problema.

Assim, continue lendo nosso post para entender um pouco mais sobre umas das áreas jurídicas com mais demandas por novos profissionais. Nele, apresentaremos os conceitos básicos, a importância do advogado especialista e as áreas de atuação. Continue a leitura e descubra se essa é a área dos seus sonhos!

1. O que é o direito imobiliário?

O direito imobiliário pode ser entendido como um ramo do direito privado responsável por estabelecer as regras que regem as relações que envolvem a aquisição e a perda da propriedade, a posse, a locação, o usucapião, as incorporações imobiliárias, o condomínio, a doação e a cessão de direitos, financiamentos da casa própria, o direito de construir, o direito de vizinhança, o registro de imóveis e outros institutos jurídicos relacionados ao bem imóvel.

O fundamento do direito imobiliário, portanto, está no direito de propriedade. Assim, o direito imobiliário vai envolver tanto as fases anteriores à aquisição, como compra, financiamento, usucapião, quanto o exercício da propriedade, como direito de construir, locação, direito de vizinhança, venda, condomínio, entre outros.

Trata-se, portanto, sobre o que pode ser feito com o bem imóvel por parte de seu proprietário.

Diante dessa diversidade de matérias existe, também, uma diversidade de leis que envolvem o ramo do direito imobiliário.

A mais importante delas é o Código Civil, sobretudo no capítulo referente aos direitos reais. Ali estão as determinações legais sobre propriedade, posse, vizinhança, condomínio, entre outros. Além da parte que trata de contratos, que é extremamente importante para a conclusão dos negócios.

Entre as leis esparsas importantes para esse ramo temos a Lei nº 8.245/91, que trata das locações de imóveis urbanos e a Lei nº 4.594/64, que regula a profissão do corretor de seguros. E também a Lei nº 4.380/64, que regula o sistema financeiro de habitação e a Lei nº 6.015/73, que trata dos registros públicos.

Além dessas leis, o Código de Defesa do Consumidor também se mostra importante para o direito imobiliário, na medida em que protege o consumidor contra cláusulas abusivas e contra possíveis manobras que possam prejudicar o cliente. Assim como também se mostra importante o conhecimento de direito empresarial, urbanístico, ambiental e tributário, de acordo com a área de atuação do profissional.

2. Quais são os conceitos básicos de direito imobiliário?

Para adentrar no universo do direito imobiliário é preciso entender alguns conceitos básicos, cujos termos técnicos são comuns na área, como matrícula, escritura, promessa de compra e venda, contrato e due diligence.

Para facilitar a compreensão, vale a pena analisar cada um desses termos em separado.

Matrícula

A matrícula é exatamente a folha de papel com a numeração única que representa o imóvel. Para que haja validade, a matrícula deve estar arquivada no Cartório de Registro de Imóvel do município correspondente.

Assim, cada imóvel deve ter a sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade. É a matrícula que comprova a propriedade do bem imóvel.

Cada matrícula contém as informações referentes ao imóvel, de modo a especificá-lo e individualizá-lo. Entre essas informações, destacam-se á área onde o imóvel está localizada, seus limites, os vizinhos, o endereço e a inscrição municipal.

É claro que essas especificações podem sofrer variações de acordo com o tipo de imóvel. Nesse sentido, um imóvel rural costuma conter especificações como o nome da fazenda e as áreas fronteiriças que, muitas vezes, são rios e árvores. Já um imóvel urbano, como um apartamento, deve ter especificações como o endereço completo, incluindo nome do edifício e número do apartamento. Isso tudo além do tamanho da área, seja em alqueires, como imóvel rural, seja em metros quadrados, como normalmente são os imóveis urbanos.

Além da identificação do imóvel, ficam registrados os dados do proprietário atual, assim como de todos os proprietários sucessores, demonstrando o caminho percorrido até se chegar na atualidade.

Após a identificação do imóvel, são registrados todos os atos produzidos anteriormente, como compra e venda, doação, desmembramento, promessa de compra e venda, assim como as penhoras e hipotecas.

Importante ressaltar que nenhum dado é apagado do registro, a matrícula é apenas atualizada de acordo com a nova condição.

A matrícula é, portanto, uma espécie de carteira de identidade do imóvel, mas com ainda mais informações sobre suas características e seu histórico.

Além disso, a matrícula é um documento público, o que significa que ela pode ser vista por qualquer pessoa, assim como qualquer pessoa pode solicitar no cartório uma certidão sobre o que consta em seu registro. Em razão disso, as informações ali contidas têm efeito erga omnes, ou seja, são oponíveis a qualquer pessoa, e não apenas às partes interessadas.

Due diligence

Due diligence é um processo de auditoria que tem como finalidade verificar a segurança jurídica da aquisição de um imóvel, por meio da redução de riscos que o cercam. Trata-se de um conceito com origem no direito empresarial, em que se faziam investigações para a compra de uma empresa.

Esse processo de auditoria analisa todos os aspectos do imóvel e de seus vendedores a fim de garantir que o comprador não seja surpreendido depois de realizado o negócio e feito a compra do bem.

Nesse sentido, o auditor avalia a possível existência de passivo do imóvel em processo judicial e passivo do vendedor para verificar possíveis riscos, como de a venda vir a configurar uma fraude à execução e, como consequência, ser anulada em juízo.

Além disso, dependendo do imóvel, analisa-se se ele atende às exigências das normas ambientais e urbanísticas que cercam a propriedade.

Trata-se, portanto, de uma análise minuciosa sobre a situação do bem e de seu vendedor, na medida em que envolve a verificação de documentos, do passivo judicial, da verificação do próprio imóvel, o que requer visitas ao local do bem, a órgãos públicos e a cartórios.

Em razão disso, deve ser feita por um escritório especializado em direito imobiliário, pois só um especialista sabe quais são as exigências legais para que um imóvel esteja em situação regular.

Compra e venda

Até a formalização da compra e venda de imóvel, vendedor e possível comprador podem optar por assinar contratos prévios ou apenas o próprio contrato de compra e venda. Como o conhecimento sobre a aquisição do imóvel é fundamental para o próprio direito imobiliário, vale a pena ver quais são esses contratos.

Opção de compra e venda

O contrato de opção de compra e venda é um contrato atípico, ou seja, não definido pelo Código Civil, mas, ainda assim, ele é aceito no mundo jurídico. Ele é, também, um contrato preliminar, ou seja, celebrado ainda na fase das tratativas, por meio do qual o vendedor e o possível comprador estabelecem um prazo para que seja confirmado o negócio de compra e venda.

Esse contrato, no entanto, não pode ser registrado na matrícula do imóvel, uma vez que a Lei de Registros Públicos somente admite registros e averbações dos atos previstos em seu artigo 167 e, entre eles, não se encontra o contrato de opção de venda. Todavia, o contrato pode ser registrado no Cartório de Notas.

Na vigência desse prazo, o proprietário fica impedido de vender o imóvel a um terceiro, sob pena de pagamento de multa. A ideia é conferir ao possível comprador a preferência para a compra do bem, desde que realizada dentro daquele período.

Em geral, o comprador se vale desse prazo para, justamente, pesquisar as condições do imóvel no que tange a questões imobiliárias, urbanísticas, ambientais, fiscais, enfim, para fazer a due diligence.

Expirado o prazo sem que o interessado tenha exercido a opção de compra, o contrato perde seus efeitos e o proprietário se torna livre para vender o bem para outra pessoa.

Promessa de compra e venda

O contrato de promessa de compra e venda também é um contrato preliminar, porém típico, ou seja, o Código Civil prevê esse modelo contratual.

Trata-se, portanto, de um contrato preliminar por meio do que o proprietário promete a venda e o comprador promete a compra do bem, a ser realizada futuramente. Mas não se trata de mera opção, em que o possível comprador tem a preferência pela compra, mas sim de um compromisso assumido entre as partes de que o negócio será fechado dentro de um determinado período.

Caso o contrato não pactue o direito de arrependimento pelas partes, o possível comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Assim, caso o proprietário não cumpra o pactuado, o comprador pode ajuizar ação para que seja concluída a venda.

No entanto, caso o contrato dê o direito de arrependimento às partes, aquele que não cumpre a sua parte, ou seja, aquele que desista de vender ou de comprar, será penalizado. Em geral, essa penalização é na forma de pagamento de multa e, eventualmente, indenização por perdas e danos.

Embora a finalidade desse contrato seja produzir efeitos apenas entre as partes envolvidas, ele pode ser levado a registro na matrícula do imóvel e, assim, produzir efeitos também para terceiros.

Interessante pontuar que o contrato de promessa de compra e venda não confere direito de uso e gozo por parte do promitente comprador, somente de aquisição do imóvel.

Contrato particular de compra e venda

O contrato de compra e venda é um instrumento contratual privado por meio do qual uma parte se obriga a transferir a sua propriedade a outra pessoa, mediante contraprestação.

A simples celebração desse contrato pode significar a efetivação do negócio. Isso porque em algumas situações, o contrato de compra e venda não é suficiente para concluir a transferência do bem.

Ele somente efetiva a transferência do bem quando, devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, o valor do bem for igual ou inferior a 30 salários mínimos ou quando se tratar de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação e Sistema Financeiro Imobiliário. Nesse último caso, o contrato particular terá força de escritura pública.

Em geral, o contrato com força de escritura pública está vinculado a um financiamento bancário. Em razão disso, o promitente comprador é apenas imitido na posse do bem, mas permanece em débito com a instituição bancária financiadora que, por sua vez, já concluiu o negócio com o comprador, liberando-o de qualquer ligação com o imóvel. A instituição financeira, portanto, tem o próprio bem como garantia pelo pagamento do financiamento, em geral pelo instituto da alienação fiduciária.

Nos demais casos, o contrato de compra e venda não é suficiente, sendo necessário lavrar a Escritura Pública de compra e venda para a transferência do bem ao comprador.

Escritura de compra e venda

A Escritura de compra e venda é um documento público, lavrado no Cartório de Notas, pelo tabelião. Ela é, portanto, o documento apto a ser registrado no cartório de registro de imóveis para efetivar a transferência da propriedade do bem.

Na Escritura, o tabelião registra a vontade das partes em realizar o negócio e atesta sua validade, eficácia e autenticidade, confirmando, assim, sua conformidade com os requisitos de um negócio jurídico.

A Escritura é o documento definitivo na transferência da propriedade do bem, assim como para a modificação, constituição e renúncia de direitos reais.

Ela pode ser lavrada em dois caracteres distintos, prosoluto e prosolvendo.

Lavrada em caráter prosoluto, consta a declaração de quitação total do valor do bem, impossibilitando a rescisão do contrato por alegação de falta de pagamento. Já lavrada em caráter prosolvendo, constará a forma de pagamento, incluindo suas parcelas e seus prazos para quitação, conferindo ao vendedor a possibilidade de rescindir o contrato em caso de inadimplência.

Uma vez lavrada a Escritura de compra e venda no Cartório de Notas, basta o comprador apresentá-la no Cartório de Registros de Imóveis, onde o bem está matriculado, para atualizar o registro com o nome e os dados do novo proprietário.

3. Qual é a importância do advogado especialista em direito imobiliário?

As chances de enfrentar algum tipo de problema quando se realiza a venda ou a compra de um imóvel sem a assessoria de um advogado especialista são muitas.

Isso porque os consumidores podem se sentir perdidos em uma negociação com uma construtora. São muitas as que existem no mercado e, além das questões contratuais a serem analisadas nesse negócio, o futuro comprador precisa descobrir se a construtora ou a incorporadora com quem negocia é uma empresa séria e idônea.

Por isso, contar com um advogado neste momento, por mais que possa parecer dispendioso, será uma forma de evitar uma dor de cabeça e mesmos possíveis gastos no futuro.

Nesse sentido, somente o advogado especialista em direito imobiliário tem a expertise necessária para orientar os negociantes, assim como para revisar o contrato e detectar possíveis cláusulas abusivas ou a cobrança de taxas indevidas. Isso tudo além de esclarecer as dúvidas e orientar sobre a necessidade de inclusão de cláusulas necessárias para proteger seu cliente e impedir que eventual problema recaia sobre ele.

Acrescente-se a isso, o fato de que o especialista pode levantar as informações referentes à construtora para checar a sua idoneidade e mesmo as reclamações que outros clientes já tenham apresentado.

Assim, realizar uma transação imobiliária sem a assessoria de um advogado especialista pode significar a assinatura de um contrato mal elaborado, sem verificação da documentação necessária podendo implicar a sua rescisão com pagamento de multa e prejuízos para o comprador.

Uma transação imobiliária mal feita pode gerar prejuízo de 15 a 50% do valor do bem, o que é um valor bem significativo.

O comprador, portanto, deve lembrar que construtoras e incorporadoras costumam contar com sua própria assessoria jurídica que, por sua vez, está ali para defender os direitos de seus clientes.

Já o corretor de seguros, por mais que possa se mostrar ciente dos termos contratuais, não tem o compromisso legal de amparar o comprador e também não tem o conhecimento necessário da lei para garantir uma transação correta. Além disso, alguns desses profissionais fazem uma cobrança ilegal de comissão de corretagem.

Por tudo isso, a assessoria de um advogado especialista é fundamental para proteger o consumidor de realizar um mau negócio e de pagar taxas indevidas.

4. Quais são as áreas de atuação do direito imobiliário?

Trata-se de uma área bem promissora para os que decidem optar por ela. Além disso, o profissional deste ramo pode se especializar em uma de suas áreas de atuação.

Nesse sentido, uma das especialidades é a de atuação no direito imobiliário relacionado ao Direito Urbanístico, por meio do qual são estudadas as legislações que regulam os espaços habitáveis, ou seja, a relação entre propriedade privada e espaço público.

Outra área de atuação é a dos fundos imobiliários. O mercado imobiliário sempre apresenta novas formas de investimento e uma dessas formas são os fundos de investimento imobiliário, em que há a figura de um administrador e do empreendedor. Os fundos, por sua vez, apresentam-se como condomínios fechados, compostos por investidores que adquirem uma cota e, posteriormente, recebem o capital resultado da atividade em que o fundo foi construído.

Isso além da área mais conhecida, a de Direito Negocial Imobiliário, em que o profissional é um conhecedor das modalidades contratuais inerentes ao mercado imobiliário, bem como suas respectivas cláusulas ordinárias e especiais de compra e venda. O advogado que atua nessa área é, também, um profundo conhecedor da Lei de Registros Públicos, e de seus aspectos notariais e registrais.

O estudo da Locação Imobiliária pode se mostrar bastante atrativa para os recém-graduados, por ser de mais fácil acesso e amplamente procurada, sobretudo nas Imobiliárias.

5. Quais são os principais livros de direito imobiliário?

Entre os principais livros para o estudo do direito imobiliário, podemos citar o livro Comentários e Prática da nova Lei de Locação, dos autores Alexsandro Menezes Farineli e Cleidiane Araújo Mendes Bonfim, da editora Mundo Jurídico. Esse livro tece comentários sobre a Lei nº 12.112/2009 que alterou parte da Lei nº 8.245/91, com o fim de aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

Outro livro importante é o Teoria e Prática do Direito Imobiliário, do autor Gabriel Junqueira, editora Edipro e também o Curso de Direito Imobiliário, do autor Hércules Aghiarian, da editora Atlas. Ambos tratam do direito imobiliário como um todo.

Já com o enfoque na parte escritutária, apresentam-se como bons livros para esse estudo o Direito Imobiliário Registral, do autor Nicolau Balbino Filho, editora Saraiva e o Escrituração Imobiliária Aplicada – Fundamentos, dos autores Carmem B., Marcio Pagliaro Gonçalves e Maury Rouede Bernardes, editora Renovar.

Por fim, como se trata de um ramo do Direito com várias áreas, vale a pena focar o estudo naquela que mais atrai o bacharel em Direito, escolhendo livros da sua área de interesse.

Dessa forma, é possível concluir que o direito imobiliário apresenta vários ramos e que todos eles têm ganhado cada vez mais notoriedade em nossa sociedade, revelando-se uma área bem atraente para os novos advogados.

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