Guia completo sobre direito imobiliário

Comprar um imóvel ou oferecê-lo para locação são algumas das situações que, à primeira vista, podem parecer simples. Todavia, os transtornos que elas podem causar se o responsável não estiver amparado por um advogado especialista em direito imobiliário são muitos e, o pior, são graves.

Nos últimos anos, a procura por profissionais dessa área cresceu significativamente, em grande parte devido à popularização de medidas de incentivo à compra da casa própria para os mais diferentes segmentos da sociedade.

Ocorre que o consumidor, em geral, costuma procurar o especialista em direito imobiliário quando no curso do processo de compra do imóvel surge algum problema, como o atraso na entrega do bem, propaganda enganosa, cobrança indevida de corretagem e inúmeras outras irregularidades no contrato ou em sua execução. O certo seria contar com a assessoria desse profissional desde o princípio, para evitar problemas.

Mas o direito imobiliário vai muito além dos contratos de compra e venda e dos contratos de locação. Além dessa área tradicional, as áreas que exigem conhecimento de atividades estruturadas, como fundos de investimento imobiliário, empreendimentos multiuso e shopping centers também têm ganhado notoriedade.

É por isso que contar com um advogado para assessorar o cliente ao longo do processo é muito mais interessante do que apenas para resolver um problema.

Assim, continue lendo nosso post para entender um pouco mais sobre umas das áreas jurídicas com mais demandas por novos profissionais. Nele, apresentaremos os conceitos básicos, a importância do advogado especialista e as áreas de atuação. Continue a leitura e descubra se essa é a área dos seus sonhos!

1. O que é o direito imobiliário?

O direito imobiliário pode ser entendido como um ramo do direito privado responsável por estabelecer as regras que regem as relações que envolvem a aquisição e a perda da propriedade, a posse, a locação, o usucapião, as incorporações imobiliárias, o condomínio, a doação e a cessão de direitos, financiamentos da casa própria, o direito de construir, o direito de vizinhança, o registro de imóveis e outros institutos jurídicos relacionados ao bem imóvel.

O fundamento do direito imobiliário, portanto, está no direito de propriedade. Assim, o direito imobiliário vai envolver tanto as fases anteriores à aquisição, como compra, financiamento, usucapião, quanto o exercício da propriedade, como direito de construir, locação, direito de vizinhança, venda, condomínio, entre outros.

Trata-se, portanto, sobre o que pode ser feito com o bem imóvel por parte de seu proprietário.

Diante dessa diversidade de matérias existe, também, uma diversidade de leis que envolvem o ramo do direito imobiliário.

A mais importante delas é o Código Civil, sobretudo no capítulo referente aos direitos reais. Ali estão as determinações legais sobre propriedade, posse, vizinhança, condomínio, entre outros. Além da parte que trata de contratos, que é extremamente importante para a conclusão dos negócios.

Entre as leis esparsas importantes para esse ramo temos a Lei nº 8.245/91, que trata das locações de imóveis urbanos e a Lei nº 4.594/64, que regula a profissão do corretor de seguros. E também a Lei nº 4.380/64, que regula o sistema financeiro de habitação e a Lei nº 6.015/73, que trata dos registros públicos.

Além dessas leis, o Código de Defesa do Consumidor também se mostra importante para o direito imobiliário, na medida em que protege o consumidor contra cláusulas abusivas e contra possíveis manobras que possam prejudicar o cliente. Assim como também se mostra importante o conhecimento de direito empresarial, urbanístico, ambiental e tributário, de acordo com a área de atuação do profissional.

2. Quais são os conceitos básicos de direito imobiliário?

Para adentrar no universo do direito imobiliário é preciso entender alguns conceitos básicos, cujos termos técnicos são comuns na área, como matrícula, escritura, promessa de compra e venda, contrato e due diligence.

Para facilitar a compreensão, vale a pena analisar cada um desses termos em separado.

Matrícula

A matrícula é exatamente a folha de papel com a numeração única que representa o imóvel. Para que haja validade, a matrícula deve estar arquivada no Cartório de Registro de Imóvel do município correspondente.

Assim, cada imóvel deve ter a sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade. É a matrícula que comprova a propriedade do bem imóvel.

Cada matrícula contém as informações referentes ao imóvel, de modo a especificá-lo e individualizá-lo. Entre essas informações, destacam-se á área onde o imóvel está localizada, seus limites, os vizinhos, o endereço e a inscrição municipal.

É claro que essas especificações podem sofrer variações de acordo com o tipo de imóvel. Nesse sentido, um imóvel rural costuma conter especificações como o nome da fazenda e as áreas fronteiriças que, muitas vezes, são rios e árvores. Já um imóvel urbano, como um apartamento, deve ter especificações como o endereço completo, incluindo nome do edifício e número do apartamento. Isso tudo além do tamanho da área, seja em alqueires, como imóvel rural, seja em metros quadrados, como normalmente são os imóveis urbanos.

Além da identificação do imóvel, ficam registrados os dados do proprietário atual, assim como de todos os proprietários sucessores, demonstrando o caminho percorrido até se chegar na atualidade.

Após a identificação do imóvel, são registrados todos os atos produzidos anteriormente, como compra e venda, doação, desmembramento, promessa de compra e venda, assim como as penhoras e hipotecas.

Importante ressaltar que nenhum dado é apagado do registro, a matrícula é apenas atualizada de acordo com a nova condição.

A matrícula é, portanto, uma espécie de carteira de identidade do imóvel, mas com ainda mais informações sobre suas características e seu histórico.

Além disso, a matrícula é um documento público, o que significa que ela pode ser vista por qualquer pessoa, assim como qualquer pessoa pode solicitar no cartório uma certidão sobre o que consta em seu registro. Em razão disso, as informações ali contidas têm efeito erga omnes, ou seja, são oponíveis a qualquer pessoa, e não apenas às partes interessadas.

Due diligence

Due diligence é um processo de auditoria que tem como finalidade verificar a segurança jurídica da aquisição de um imóvel, por meio da redução de riscos que o cercam. Trata-se de um conceito com origem no direito empresarial, em que se faziam investigações para a compra de uma empresa.

Esse processo de auditoria analisa todos os aspectos do imóvel e de seus vendedores a fim de garantir que o comprador não seja surpreendido depois de realizado o negócio e feito a compra do bem.

Nesse sentido, o auditor avalia a possível existência de passivo do imóvel em processo judicial e passivo do vendedor para verificar possíveis riscos, como de a venda vir a configurar uma fraude à execução e, como consequência, ser anulada em juízo.

Além disso, dependendo do imóvel, analisa-se se ele atende às exigências das normas ambientais e urbanísticas que cercam a propriedade.

Trata-se, portanto, de uma análise minuciosa sobre a situação do bem e de seu vendedor, na medida em que envolve a verificação de documentos, do passivo judicial, da verificação do próprio imóvel, o que requer visitas ao local do bem, a órgãos públicos e a cartórios.

Em razão disso, deve ser feita por um escritório especializado em direito imobiliário, pois só um especialista sabe quais são as exigências legais para que um imóvel esteja em situação regular.

Compra e venda

Até a formalização da compra e venda de imóvel, vendedor e possível comprador podem optar por assinar contratos prévios ou apenas o próprio contrato de compra e venda. Como o conhecimento sobre a aquisição do imóvel é fundamental para o próprio direito imobiliário, vale a pena ver quais são esses contratos.

Opção de compra e venda

O contrato de opção de compra e venda é um contrato atípico, ou seja, não definido pelo Código Civil, mas, ainda assim, ele é aceito no mundo jurídico. Ele é, também, um contrato preliminar, ou seja, celebrado ainda na fase das tratativas, por meio do qual o vendedor e o possível comprador estabelecem um prazo para que seja confirmado o negócio de compra e venda.

Esse contrato, no entanto, não pode ser registrado na matrícula do imóvel, uma vez que a Lei de Registros Públicos somente admite registros e averbações dos atos previstos em seu artigo 167 e, entre eles, não se encontra o contrato de opção de venda. Todavia, o contrato pode ser registrado no Cartório de Notas.

Na vigência desse prazo, o proprietário fica impedido de vender o imóvel a um terceiro, sob pena de pagamento de multa. A ideia é conferir ao possível comprador a preferência para a compra do bem, desde que realizada dentro daquele período.

Em geral, o comprador se vale desse prazo para, justamente, pesquisar as condições do imóvel no que tange a questões imobiliárias, urbanísticas, ambientais, fiscais, enfim, para fazer a due diligence.

Expirado o prazo sem que o interessado tenha exercido a opção de compra, o contrato perde seus efeitos e o proprietário se torna livre para vender o bem para outra pessoa.

Promessa de compra e venda

O contrato de promessa de compra e venda também é um contrato preliminar, porém típico, ou seja, o Código Civil prevê esse modelo contratual.

Trata-se, portanto, de um contrato preliminar por meio do que o proprietário promete a venda e o comprador promete a compra do bem, a ser realizada futuramente. Mas não se trata de mera opção, em que o possível comprador tem a preferência pela compra, mas sim de um compromisso assumido entre as partes de que o negócio será fechado dentro de um determinado período.

Caso o contrato não pactue o direito de arrependimento pelas partes, o possível comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Assim, caso o proprietário não cumpra o pactuado, o comprador pode ajuizar ação para que seja concluída a venda.

No entanto, caso o contrato dê o direito de arrependimento às partes, aquele que não cumpre a sua parte, ou seja, aquele que desista de vender ou de comprar, será penalizado. Em geral, essa penalização é na forma de pagamento de multa e, eventualmente, indenização por perdas e danos.

Embora a finalidade desse contrato seja produzir efeitos apenas entre as partes envolvidas, ele pode ser levado a registro na matrícula do imóvel e, assim, produzir efeitos também para terceiros.

Interessante pontuar que o contrato de promessa de compra e venda não confere direito de uso e gozo por parte do promitente comprador, somente de aquisição do imóvel.

Contrato particular de compra e venda

O contrato de compra e venda é um instrumento contratual privado por meio do qual uma parte se obriga a transferir a sua propriedade a outra pessoa, mediante contraprestação.

A simples celebração desse contrato pode significar a efetivação do negócio. Isso porque em algumas situações, o contrato de compra e venda não é suficiente para concluir a transferência do bem.

Ele somente efetiva a transferência do bem quando, devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, o valor do bem for igual ou inferior a 30 salários mínimos ou quando se tratar de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação e Sistema Financeiro Imobiliário. Nesse último caso, o contrato particular terá força de escritura pública.

Em geral, o contrato com força de escritura pública está vinculado a um financiamento bancário. Em razão disso, o promitente comprador é apenas imitido na posse do bem, mas permanece em débito com a instituição bancária financiadora que, por sua vez, já concluiu o negócio com o comprador, liberando-o de qualquer ligação com o imóvel. A instituição financeira, portanto, tem o próprio bem como garantia pelo pagamento do financiamento, em geral pelo instituto da alienação fiduciária.

Nos demais casos, o contrato de compra e venda não é suficiente, sendo necessário lavrar a Escritura Pública de compra e venda para a transferência do bem ao comprador.

Escritura de compra e venda

A Escritura de compra e venda é um documento público, lavrado no Cartório de Notas, pelo tabelião. Ela é, portanto, o documento apto a ser registrado no cartório de registro de imóveis para efetivar a transferência da propriedade do bem.

Na Escritura, o tabelião registra a vontade das partes em realizar o negócio e atesta sua validade, eficácia e autenticidade, confirmando, assim, sua conformidade com os requisitos de um negócio jurídico.

A Escritura é o documento definitivo na transferência da propriedade do bem, assim como para a modificação, constituição e renúncia de direitos reais.

Ela pode ser lavrada em dois caracteres distintos, prosoluto e prosolvendo.

Lavrada em caráter prosoluto, consta a declaração de quitação total do valor do bem, impossibilitando a rescisão do contrato por alegação de falta de pagamento. Já lavrada em caráter prosolvendo, constará a forma de pagamento, incluindo suas parcelas e seus prazos para quitação, conferindo ao vendedor a possibilidade de rescindir o contrato em caso de inadimplência.

Uma vez lavrada a Escritura de compra e venda no Cartório de Notas, basta o comprador apresentá-la no Cartório de Registros de Imóveis, onde o bem está matriculado, para atualizar o registro com o nome e os dados do novo proprietário.

3. Qual é a importância do advogado especialista em direito imobiliário?

As chances de enfrentar algum tipo de problema quando se realiza a venda ou a compra de um imóvel sem a assessoria de um advogado especialista são muitas.

Isso porque os consumidores podem se sentir perdidos em uma negociação com uma construtora. São muitas as que existem no mercado e, além das questões contratuais a serem analisadas nesse negócio, o futuro comprador precisa descobrir se a construtora ou a incorporadora com quem negocia é uma empresa séria e idônea.

Por isso, contar com um advogado neste momento, por mais que possa parecer dispendioso, será uma forma de evitar uma dor de cabeça e mesmos possíveis gastos no futuro.

Nesse sentido, somente o advogado especialista em direito imobiliário tem a expertise necessária para orientar os negociantes, assim como para revisar o contrato e detectar possíveis cláusulas abusivas ou a cobrança de taxas indevidas. Isso tudo além de esclarecer as dúvidas e orientar sobre a necessidade de inclusão de cláusulas necessárias para proteger seu cliente e impedir que eventual problema recaia sobre ele.

Acrescente-se a isso, o fato de que o especialista pode levantar as informações referentes à construtora para checar a sua idoneidade e mesmo as reclamações que outros clientes já tenham apresentado.

Assim, realizar uma transação imobiliária sem a assessoria de um advogado especialista pode significar a assinatura de um contrato mal elaborado, sem verificação da documentação necessária podendo implicar a sua rescisão com pagamento de multa e prejuízos para o comprador.

Uma transação imobiliária mal feita pode gerar prejuízo de 15 a 50% do valor do bem, o que é um valor bem significativo.

O comprador, portanto, deve lembrar que construtoras e incorporadoras costumam contar com sua própria assessoria jurídica que, por sua vez, está ali para defender os direitos de seus clientes.

Já o corretor de seguros, por mais que possa se mostrar ciente dos termos contratuais, não tem o compromisso legal de amparar o comprador e também não tem o conhecimento necessário da lei para garantir uma transação correta. Além disso, alguns desses profissionais fazem uma cobrança ilegal de comissão de corretagem.

Por tudo isso, a assessoria de um advogado especialista é fundamental para proteger o consumidor de realizar um mau negócio e de pagar taxas indevidas.

4. Quais são as áreas de atuação do direito imobiliário?

Trata-se de uma área bem promissora para os que decidem optar por ela. Além disso, o profissional deste ramo pode se especializar em uma de suas áreas de atuação.

Nesse sentido, uma das especialidades é a de atuação no direito imobiliário relacionado ao Direito Urbanístico, por meio do qual são estudadas as legislações que regulam os espaços habitáveis, ou seja, a relação entre propriedade privada e espaço público.

Outra área de atuação é a dos fundos imobiliários. O mercado imobiliário sempre apresenta novas formas de investimento e uma dessas formas são os fundos de investimento imobiliário, em que há a figura de um administrador e do empreendedor. Os fundos, por sua vez, apresentam-se como condomínios fechados, compostos por investidores que adquirem uma cota e, posteriormente, recebem o capital resultado da atividade em que o fundo foi construído.

Isso além da área mais conhecida, a de Direito Negocial Imobiliário, em que o profissional é um conhecedor das modalidades contratuais inerentes ao mercado imobiliário, bem como suas respectivas cláusulas ordinárias e especiais de compra e venda. O advogado que atua nessa área é, também, um profundo conhecedor da Lei de Registros Públicos, e de seus aspectos notariais e registrais.

O estudo da Locação Imobiliária pode se mostrar bastante atrativa para os recém-graduados, por ser de mais fácil acesso e amplamente procurada, sobretudo nas Imobiliárias.

5. Quais são os principais livros de direito imobiliário?

Entre os principais livros para o estudo do direito imobiliário, podemos citar o livro Comentários e Prática da nova Lei de Locação, dos autores Alexsandro Menezes Farineli e Cleidiane Araújo Mendes Bonfim, da editora Mundo Jurídico. Esse livro tece comentários sobre a Lei nº 12.112/2009 que alterou parte da Lei nº 8.245/91, com o fim de aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

Outro livro importante é o Teoria e Prática do Direito Imobiliário, do autor Gabriel Junqueira, editora Edipro e também o Curso de Direito Imobiliário, do autor Hércules Aghiarian, da editora Atlas. Ambos tratam do direito imobiliário como um todo.

Já com o enfoque na parte escritutária, apresentam-se como bons livros para esse estudo o Direito Imobiliário Registral, do autor Nicolau Balbino Filho, editora Saraiva e o Escrituração Imobiliária Aplicada – Fundamentos, dos autores Carmem B., Marcio Pagliaro Gonçalves e Maury Rouede Bernardes, editora Renovar.

Por fim, como se trata de um ramo do Direito com várias áreas, vale a pena focar o estudo naquela que mais atrai o bacharel em Direito, escolhendo livros da sua área de interesse.

Dessa forma, é possível concluir que o direito imobiliário apresenta vários ramos e que todos eles têm ganhado cada vez mais notoriedade em nossa sociedade, revelando-se uma área bem atraente para os novos advogados.

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