Não raras vezes nos deparamos com a convocação de Assembleia Geral Extraordinária Condominial, para deliberação acerca da aplicação (ou não) da penalidade pecuniária, ao “Condômino Nocivo ou Antissocial”.
Mas o quem vem a ser o “Condômino Nocivo ou Antissocial”? É o condômino que deixa de cumprir de modo reiterado suas obrigações condominiais, previstas em convenção, estatuto ou regimento interno, além daquelas previstas no artigo 1.336, do Código Civil.
Destaca-se, dentre outros: (i) obrigação de contribuir para as despesas condominiais, na proporção de suas frações ideais; (ii) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; (iii) não alterar a forma e a cor da fachada; (iv) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, etc., sob pena de lhe ser aplicada uma sanção, seja de juros, multa ou de penalidade pecuniária.
Em palavras outras, cada condômino é detentor de direitos e deveres condominiais, de modo a possibilitar a vida em condomínio.
Neste conceito, se, de modo reiterado e devidamente advertido, com direito ao contraditório, o condômino deixar de cumprir com suas obrigações, e, desde que tenha havido deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos em assembleia extraordinária convocada para esta finalidade, aquele condômino pode ser considerado “nocivo ou antissocial”, a justificar a aplicação da penalidade pecuniária, prevista no artigo 1337, do Código Civil, verbis:
“O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente ate ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação em assembleia” (g.n.).
Uma questão interessante a ser abordada é a seguinte: O condômino inadimplente contumaz pode ser considerado “condômino nocivo” ou “antissocial”? Evidente que sim, de modo que a este é perfeitamente possível a aplicação da multa moratória prevista no artigo 1336, parágrafo 1º, do Código Civil (juros moratórios convencionados ou de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito), cumulada com a multa pecuniária prevista no artigo 1.337, caput, do mesmo diploma legal, neste sentido, julgado recente do Colendo Superior Tribunal de Justiça, verbis:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO.
- De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
- O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.
- A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.
- A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos.
- Recurso especial não provido.” (g.n.) (C.STJ, Recurso Espeical nº 1.247.020, julgado em 15 de outubro de 2015, Relator Ministro Luis Felipe Salomão)
Note. O objetivo do legislador foi penalizar o condômino com comportamento nocivo, antissocial, desarmônico e incompatível de convivência, preservando, destarte, a convivência e bem estar dos demais condôminos.
Contudo, a penalidade pecuniária deve ser aplicada com ressalva e, necessariamente, precedida por seus requisitos autorizadores, tais como notificação prévia do infrator, concedendo-lhe o direito de defesa, para que tenha ciência da acusação e justifique sua conduta, não mais a fazendo, se o caso, com a advertência de que, se persistir a prática antissocial, será convocada assembleia extraordinária, para que o assunto seja deliberado pela maioria, observando o quórum mínimo de ¾ dos demais condôminos.
Ou seja. A aplicação da sanção pecuniária não é aleatória, mas baseada em caso concreto, visando a garantia da paz social, de modo a preservar o equilíbrio que se espera da vida em sociedade, até porque “A vida não pode existir em sociedade senão através de concessões recíprocas” (Samuel Johnson, escritor).
Carolina Scagliusa Silva
Advogada da Ozi, Venturini & Advogados Associados
